10 conseils : Comment acheter un appartement à Berlin

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Capitale de l’Allemagne et centre de la nouvelle Union Européenne des 27, Berlin a retrouvé depuis quelques années son rayonnement international et un dynamisme économique axé sur les services, les médias, le tourisme et les hautes technologies. Berlin est aujourd’hui considérée comme la ville européenne où il faut investir.
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10 conseils : « Comment acheter un appartement à Berlin »

Le marché immobilier berlinois est aujourd’hui l’un des plus intéressants d’Europe. Le niveau des prix de vente de l’immobilier en France incite de plus en plus de Français à acheter un appartement à Berlin. Plusieurs facteurs sont à l’origine de cet engouement immobilier pour Berlin : bien sûr le prix de vente des appartements, 3 à 4 fois moins chers que Paris, les perspectives de plus value interessantes mais aussi une sécurité de l’achat immobilier grâce à un environnement politique et juridique stable, dans un pays qui reste la première puissance européenne. Il est possible de trouver des appartements en vente pour 1000€/m². Mais si vous désirez acheter un appartement ou un immeuble à Berlin, il est quand même essentiel de bien vous informer. Acheter un bien immobilier à Berlin demande des connaissances du marché local mais aussi une bonne maîtrise de votre projet et du cadre juridique. Voici les 10 conseils que nous pouvons vous fournir afin de vous aider dans vos démarches pour « Comment acheter un appartement à Berlin ».

1. Définir son ou ses objectif(s) d’investissement à Berlin	top
Avant d’acheter votre appartement à Berlin, il faut tout d’abord définir votre objectif d’investissement : Par exemple, l’objectif de votre achat immobilier : réaliser une plus value lors de la vente de l’appartement ? trouver le bien unique à un prix d’achat raisonnable ? effectuer un investissement locatif ? disposer plus tard d’un appartement pour votre enfant ? se constituer un patrimoine immobilier? Il faut ensuite déterminer la durée de votre d’investissement : L’immobilier est en général un investissement à long terme. Il s’agit de constituer un patrimoine sain qui prendra de la valeur avec le temps. Lors de l’achat de votre appartement ou immeuble à Berlin, il est important de déterminer quelle sera la durée de cet investissement en fonction de plusieurs critères, notamment fiscal. La plus value réalisée après 10 ans de détention du bien n’étant pas taxée, nous recommandons cet horizon d’investissement.

2. Choisir son quartier pour acheter sereinement	top
Les 3 règles d’or de l’achat immobilier sont « l’emplacement, l’emplacement … et l’emplacement ! » Même si vous achetez un appartement à Berlin sans y habiter, il est conseillé de choisir des localisations sans risque et bien situées (voir les quartier de Berlin). Pour cela, il faudra donc exclure les quartiers ne présentant pas de potentiel. C’est pourquoi nous vous recommandons, lors de l’achat de votre appartement, de privilégier les quartiers centraux de Berlin et d’éviter les quartiers à la périphérie de Berlin, où le retour sur investissement est moins certain. La revente de votre appartement, sera toujours plus facile à réaliser si vous avez vous-même eu auparavant un coup de cœur lors de l’achat de celui-ci. Pour bien acheter votre appartement à Berlin, il ne faudra donc pas hésiter à marcher dans les environs du quartier afin d’évaluer son potentiel.

3. Connaître les prix d’achat immobilier de Berlin et de ses quartiers	top
A Berlin, les prix de vente sont bas et sous-évalués. Où pouvez-vous, dans une grande capitale européenne, acheter un appartement de 50m² pour 70 000 ou 80 000 euros? Pour l’achat de votre appartement à Berlin, il faut avant tout connaître les prix et les micro quartiers les plus intéressants, appelés « Kiez » à Berlin. Chaque quartier, est en effet divisé en plusieurs micro quartiers hétérogènes, dont les prix d’achat peuvent varier considérablement d´une rue à l´autre. Aujourd’hui, les prix de l’immobilier à Berlin, dont la moyenne se situe entre 1 500€ et 2 500€ le mètre carré, figurent parmi les moins chers au sein des grandes villes européennes. Les micro quartiers les plus attractifs se trouvent aussi bien à l’Est de Berlin qu’à l’Ouest. La localisation et la qualité du bien pourront faire varier les prix de manière considérable. Dans le même quartier, il sera ainsi possible de trouver des prix variant du simple au triple et certaines localisations de premier choix verront les prix grimper à 5 000 euros pour un appartement côté rue !

4. Définir son budget et le financement	top
Il faut bien entendu déterminer un budget avant de se lancer dans l’achat d’un appartement à Berlin. Noter que tout achat nécessitera un apport ou une garantie. A noter que le financement d’un appartement à Berlin n’est possible avec une banque française que dans le cas d’une garantie existant déjà en France (nantissement sur un bien immobilier existant ou un produit financier, tel que assurance vie ou PEA par exemple). Un financement est également possible avec un partenaire bancaire allemand, à hauteur de 50 à 60% de la valeur du prix du bien maximum. Note : il n’est pas obligatoire de souscrire une assurance pour les crédits en Allemagne : vous pourrez néanmpoins souscrire, si vous le souhaitez, une assurance décès (Risikolebensversicherung), une couverture incapacité de travail (Berufsunfähigkeitsversicherung) ou une assurance accident-invalidité (Unfallversicherung)...

5. Connaître la fiscalité immobilière locale	top
Convention fiscale franco-allemande ADEN Foncier n’a pas vocation à être un cabinet d’experts fiscalistes. Cependant, nous vous informons que la convention fiscale avec l’Allemagne, signée à Paris le 21 juillet 1959, spécifie que les revenus provenant de biens immobiliers ne sont imposables que dans l’Etat où ces biens sont situés. Cette convention n’est valable que pour les ressortissants français qui investissent à l’étranger. Les réductions fiscales en Allemagne A l’heure actuelle, les avantages fiscaux sont les suivants, même s’il est important de noter qu’ils sont susceptibles d’évoluer en fonction des modifications de la législation en Allemagne Avantages fiscaux pour l’achat d’un appartement à Berlin* Amortissement du bien ouvert à tous (2 à 2,5% par an de la valeur du bien), Pas de CSG – RDS, A la revente, exonération d’impôts sur la plus value immobilière après 10 ans de détention (contre 15 ans en France) * données à titre d’information, il est nécessaire de vérifier ces informations auprès d’un cabinet fiscaliste spécialisé Fiscalité Allemande Les impôts sur le revenu foncier seront payés en Allemagne. N’étant pas spécialisé en expertise fiscale, nous ne pouvons donner une réponse précise à tous les cas de figure, car chaque investissement reste spécifique. Nous disposons pour ce faire d’un réseau francophone à Paris et Berlin. Il est toutefois important de préciser que, de manière générale, le revenu foncier imposable en Allemagne sera inférieur à un revenu foncier en France grâce à l’amortissement de 2 à 2,5% du prix du bien (hors foncier). Le taux d’imposition applicable à ce revenu, déjà amputé de la part d’amortissement, évolue ensuite entre 15% et 42%. Lors de la vente de votre appartement à Berlin, l’exonération de l’imposition sur les plus value sera possible si vous détenez le bien depuis plus de 10 ans.

6. Connaître la procédure d’achat d’un appartement à Berlin	top
La procédure d’achat en Allemagne est différente de celle de la France. En effet, une seule signature sera nécessaire pour acheter un appartement à Berlin. Il n’existe en général pas de clause suspensive d’obtention du crédit dans les actes notariés de vente de l’appartement à Berlin. Le transfert de propriété se fera lors de l’inscription au cadastre, étape qui ne peut se faire que lorsque l’acheteur a payé le vendeur, c’est-à-dire entre 5 et 7 semaines après la signature de l’acte notarié concernant l’achat de l’appartement. Les frais de mutation liés à l’achat d’un appartement à Berlin sont les suivants : 3,5% de taxes sur les mutations (Grunderwerbsteuer) 2,6 à 3,5% pour l’impôt foncier (Grundsteuer) 1% de frais de notaire 0,5% pour l’enregistrement au livre foncier

7. Savoir se faire conseiller par un spécialiste de l’immobilier berlinois	top
Comme dans tout achat immobilier, faites vous accompagner d’un expert (lien vers B_1_agence_immobiliere_berlin_VF). Vous ne devez pas oublier que vous investissez dans un pays où vous ne connaissez pas forcément toutes les procédures et toutes les lois. De même, la méconnaissance de la langue peut constituer un frein non négligeable. Nous vous conseillons donc de vous faire assister par un expert immobilier qui maîtrise également la fiscalité et les grands principes juridiques entre la France et l’Allemagne.

8. Penser à la gestion de votre bien à Berlin
Si vous souhaitez louer votre bien, n’oubliez pas qu’une agence locative est nécessaire. Renseignez donc vous bien sur les règles de la gestion locative en Allemagne. Contrairement à la France, où le coût de la gestion est la plupart du temps un pourcentage du loyer, en Allemagne, le coût de gestion locative est généralement fixe, compris entre 23 et 35€ par mois et par appartement. Il est également nécessaire d’ouvrir un compte en Allemagne afin de permettre le transfert des loyers sur votre compte.

9. Visiter Berlin avant d’acheter un appartement à Berlin	top
Afin de vous sentir rassuré avant d’effectuer votre investissement, il est conseillé de se rendre sur place, de découvrir la ville et ses quartiers. Cette visite peut bien sûr se faire en une semaine ou plus généralement au cours d’un week-end prolongé. Voir et appréhender Berlin, sa qualité de vie hors du commun et son potentiel extraordinaire, vaut mieux que tous les discours

10. Anticiper la vente de votre appartement à Berlin	top
Lors de votre achat, pensez à la revente de votre bien à Berlin car c’est un élément déterminant. En effet, si vous investissez dans un appartement avec une bonne rentabilité locative mais un potentiel de revente limité, vous verrez qu’à long terme ce choix ne s’avèrera pas forcément payant. Votre investissement sera un bon investissement à la seule condition que la revente se fasse dans de bonnes conditions. Privilégiez la localisation et le potentiel du quartier à la rentabilité locative à un instant donné. Une bonne vente d’appartement doit donc s’organiser dès le début.

Pour tout renseignement pour acheter un appartement, un bien immobilier à Berlin n’hésitez pas à nous contacter au 01.42.68.01.72. Accès direct à nos ventes d’appartements / programmes Achat / Vente appartement Berlin – Friedrichshain Achat / Vente appartement Berlin - Prenzlauer Berg Achat / Vente appartement Berlin – Wilmersdorf Achat / Vente appartement Berlin – Mitte Achat / Vente appartement Berlin – Kreuzberg Achat / Vente appartement Berlin – Charlottenburg Achat / Vente appartement Berlin – Schoneberg