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Immobilier Berlin : une vraie opportunité
pour investir |
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1. Berlin
: la capitale au marché immobilier bon marché
2. Immobilier à
Berlin pour tout type d’investisseur
3.
Le potentiel de Berlin
4.
Immobilier Berlin : un marché locatif intéressant
5. Berlin en quelques
chiffres
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1. Berlin : la capitale
au marché immobilier bon marché |
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| Le secteur immobilier à Berlin est
en plein essor aujourd’hui. C’est la capitale
de l’immobilier bon marché. Contrairement à
d’autres marchés européens, le marché
immobilier berlinois est sain et équilibré et
n’a pas connu de bulle immobilière comme d’autres
capitales européennes.
Les prix immobiliers à Berlin sont 4 à 6 fois
moins chers que ceux de Londres ou Paris.
Berlin affiche des prix au m² qui défient toute
concurrence. Ainsi les prix évoluent entre 1000€
et 2500€ pour les très bons emplacements. Les prix
sont très intéressants pour tous les investisseurs
ou expatriés qui souhaitent diversifier ou investir une
partie de leur portefeuille dans une ville qui n’a pas
été touchée par la flambée des prix
comme d’autres villes en Europe.
Ces prix et la qualité des immeubles jouent en faveur
des nouveaux acquéreurs qui ont la possibilité
d’acheter un appartement de 50 m² pour le prix d’un
10 m² à Paris.
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Extrait article «
Patrimoine et Marchés » de Mars 2009
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| Des
prix immobiliers 4 fois inférieurs à ceux
de Paris (2009) |
Le
nouveau visage de Berlin
Ces prix s’expliquent par une réunification
plus longue que prévue.
Suite à la chute du mur, l’Allemagne a voulu
rapidement faire de Berlin la capitale et la vitrine de
l’Allemagne réunifiée.
Des architectes contemporains de renommée tels
que Daniel Libeskind, Jean Novel et Renzo Piano ont façonné
un nouveau Berlin et les programmes de construction se
sont multipliés.
Le problème est que, dans le même temps,
beaucoup d’habitants ont fui Berlin pour trouver
un emploi dans les pôles économiques de l’Ouest
de l’Allemagne, tels Francfort ou Munich.
Résultat, les prix immobiliers ont chuté
à la fin des années 90.
Aujourd’hui les grands chantiers sont terminés,
Berlin a fait peau neuve. Les 7 millions de touristes
annuels peuvent en témoigner.
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Un
pouvoir d’achat immobilier important
« Mme C. a acheté en 2008 un appartement
de 51m² au prix de 97 000€ en plein cœur
de Berlin.»
La qualité des biens et les prix immobiliers actuels
font de Berlin l’une des villes les plus
Intéressantes en Europe pour les investisseurs.
Le pouvoir d’achat immobilier (nombre de mètres
carrés achetés avec le revenu moyen de la
ville) à Berlin est 4 fois supérieur au
pouvoir d’achat immobilier à Londres et Paris
(cf. graphique).
Ceci signifie que les prix berlinois sont sous-évalués
par rapport aux autres grandes villes européennes.
Cette situation ne devrait pas perdurer et nous devrions
assister à un lissage des valeurs dans les années
à venir, c’est-à-dire que les prix
berlinois devraient augmenter pour se rapprocher des autres
métropoles.
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Le pouvoir
d’achat immobilier dans les grandes métropoles
| Berlin |
1,75 |
| Vienne |
1,38 |
| Budapest |
0,6 |
| Londres |
0,5 |
| Pragues |
0,5 |
| Paris |
0,4 |
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Une qualité de vie
Berlin est désormais la 3ème ville la plus visitée
d’Europe, derrière Paris et Londres, mais devant
Rome, Barcelone et Madrid.
Cela tient à sa qualité de vie, à l’originalité
de son architecture et au fait qu’lle soit devenue un
centre des nouvelles tendances dans l’art et la culture.
La culture et l’art y sont omniprésents avec ses
170 musées, ses 130 théâtres, ses 350 galeries
d’art et ses multiples événements internationaux,
tel que les Berlinales (Film International du Film).
La capitale attirent de plus en plus d’étudiants
fortement diplômés de toute l’Allemagne et
de toute l’Europe grâce notamment à la réputation
de sa qualité de vie (les quartiers de Berlin).
Les salariés berlinois possèdent des qualifications
de premier ordre, et sont compétitifs au niveau international.
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2. Un
marché immobilier pour tous les types d’investisseurs
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Le marché immobilier berlinois
attire aujourd’hui ces investisseurs qui connaissent bien
le marché et croient en son potentiel. Cette situation
en fait l’une des villes les plus attractives concernant
l’achat immobilier.
Les investisseurs sont de tout type car les prix immobiliers
à Berlin permettent à chaque profil d’investisseurs
d’acheter un appartement selon ses envies et ses besoins,
ce qui constitue un privilège en Europe.
Voir nos programmes |
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Les français investissent de plus en plus dans l’immobilier
à Berlin
Si les institutionnels avaient commencé à investir
dans l’immobilier à Berlin dès la chute
du Mur, ils sont rejoints actuellement par de nombreux investisseurs
particuliers, scandinaves mais aussi britanniques ou français,
qui croient dans l’immobilier à Berlin. Ainsi beaucoup
de Français qui avaient investi en France lors de la
dernière décennie, effectuent un arbitrage de
leur portefeuille en faveur de Berlin afin de repartir sur un
nouveau cycle immobilier haussier.
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Cette carte montre les
prix immobilier selon les quartiers à Berlin(en
€)
2 000 à
4 500 |
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1 600 à
2 500 |
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1200 à
1900 |
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800 à
1 500 |
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L’horizon d’investissement : 10 ans
Parce que les experts prédisent un doublement des prix
de vente à horizon 10 ans
Parce que les plus values lors de la vente sont exonérées
d’impôt après 10 ans de détention
de biens
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3.
Le potentiel de Berlin |
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Le marché immobilier berlinois
est à contre courant des autres marchés européens.
En effet, alors que le marché de l’immobilier
est morose en Europe, Berlin a retrouvé son rayonnement
international et les prix du marché immobilier à
Berlin ont commencé à augmenter (voir
pourquoi acheter à Berlin ?).
Le potentiel économique de Berlin
Le marché immobilier berlinois est à contre courant
des autres marchés européens.
La ville a retrouvé son rayonnement international et
les prix du marché immobilier ont commencé à
augmenter.
C’est une métropole dynamique, le gouvernement
s’y est installé, c’est le siège de
nombreuses ambassades, consulats ou organismes internationaux.
La ville est au centre de l’Europe et voit sont économie
se développer :
1. Redécollage économique avec l’installation
de nombreuses entreprises (IBM, sony , Coca coca...), notamment
dans le domaine des médias (Universal Music, MTV Europe)
et des nouvelles technologies (parcs Adlershof et Biotech Park).
2. 3ème ville la plus visitée d’Europe devant
Madrid, Rome et Barcelone
3. Situation centrale dans la nouvelle Europe des 27
4. Capitale des nouvelles tendances dans l’art et la culture
5. Dynamisme démographique
2012 : Le nouvel aéroport BBI- Berlin Brandenbourg
International
Le paysage aéroportuaire est en cours de mutation puisque
le légendaire Tempelhof a fermé en octobre 2008
et que la fermeture de Tegel est prévue pour 2011, date
de la mise en service du nouvel aéroport international,
le BBI, Berlin Brandenbourg International, construit sur le
site de Schönefeld.
Cet aéroport sera probablement un tournant important
dans la vie économique de Berlin.
De nombreux pôle économique se crée autour
de l’aéroport et de nombreuses liaisons vont être
ajoutées.
Ce nouvel aéroport est destiné dans un premier
temps à recevoir 30 millions de passagers, dans un second
temps, un projet d'agrandissement devrait aboutir avant 2030
et permettre le transport de 50 millions de passagers par an,
hissant Berlin à un niveau comparable aux grandes capitales
Européennes.
Des perspectives favorables pour l’immobilier à
Berlin
Le marché Allemand n’est pas encore totalement
unifié. Des disparités entre l’Ouest et
l’Est persistent. Ainsi, si les prix des logements à
Munich sont très élevés, ils sont au contraire
très bon marché à Berlin.
Les prix immobiliers de Berlin ne semblent pas à leur
niveau d’équilibre à long terme. Ces prix
bas s’expliquent principalement par l’offre excédentaire
de logements qu’a connu Berlin durant les années
90, conséquence direct du boom de la construction qui
a suivi la réunification. Aujourd’hui, la donne
a changé : le manque de constructions neuves, combiné
à la démolition des grands ensembles dans l’ancienne
partie Est de Berlin, a entraîné une baisse de
l’offre aujourd’hui insuffisante pour répondre
à la demande. Par conséquent, les premiers effets
de la hausse des prix commencent à se faire sentir.
A long terme, cela laisse à penser que les prix immobilier
ont un potentiel de croissance intéressant. Il est même
probable d’assister d’ici peu à une augmentation
des prix immobilier plus rapide que celle des salaires sur Berlin,
dans la perspective d’un ajustement des prix locaux de
Berlin à ceux de l’Allemagne et à ceux des
autres grandes villes européennes. Aujourd’hui,
Berlin a le potentiel pour rattraper son retard, au moins
sur les prix immobiliers des autres pôles économiques
allemands, Munich et Francfort, c’est-à-dire
que l’on peut envisager à horizon 10 ans une
moyenne des prix oscillant entre 3 000 et 3 500 euros le m².
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4.
Un marché locatif intéressant |
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Le marché locatif berlinois
est sain et les loyers paraissent sous évalués.
Les loyers peuvent sembler exceptionnellement bas pour un Parisien
car le m² se loue 5,9 € en moyenne à Berlin
contre plus de 20€ parfois sur Paris. Ces loyers sont également
bien inférieurs au reste de l’Allemagne. Ainsi,
à Munich, les loyers sont à plus de 10€/m²
ou 8€ à Cologne.
Le marché locatif est donc d’autant plus intéressant
qu’il est aujourd’hui sous valorisé et que
les perspectives futures vont vers une hausse des loyers.
La demande croissante de location, couplée à la
baisse de l’offre locative, conduit les loyers à
s’élever progressivement. Il y a quelques années,
on comptait 103 logements pour 100 ménages à Berlin.
Ce ratio s’est stabilisé aujourd’hui à
98,5 logements pour 100 ménages.
Des quartiers comme Mitte ou Prenzlauer Berg sont très
recherchés pour les investissements locatifs car les
tarifs à la location sont supérieurs aux autres
quartiers.
Diverses études, telles que celle de Jones Lang Lasalle,
ont montré que le marché locatif était
très attractif et prédisent un « gros potentiel
du marché immobilier berlinois… » pour les
investisseurs.
Rénover pour mieux louer
Ces dernières années, un nouveau phénomène
est apparu : la hausse brutale des loyers dans certains quartiers.
En effet, les propriétaires ont refait à grand
frais les appartements afin de pouvoir les louer plus cher.
Les prix se sont alors envolés, notamment dans certains
quartiers tels que Prenzlauer Berg ou Mitte, où il n’est
pas rare de voir des loyers à plus de 15€/m².
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5.
L’immobilier berlinois en quelques chiffres |
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| Voici un tableau de synthèse
des éléments de comparaisons entre Berlin et Paris
: prix immobilier à Berlin et Paris, prix de location
à Berlin et Paris, nombre d’étudiants à
Berlin et Paris…. |
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| Nombres d’habitants |
3,4 millions |
2,2 millions |
| Surface |
892 km² |
106 km² |
| Arrondissement |
12 |
20 |
| Prix immobilier au m² |
1 800€ en moyenne |
6 500€/m² |
| Variation des prix immobilier |
de 800€ à 2 500€
selon les quartiers et les biens |
De 5 400€ à 10 000€
selon les quartiers |
| Revenus locatifs intéressant
|
De 4 à 10€/m²
avec une nette augmentation
pour les nouvelles locations ces dernières années |
Plus de 20 €/m² |
| Charges |
3 à 4€/m² en moyenne
(dont environ 1/3 pour le propriétaire) |
3 à 4€/m² en moyenne
(dont environ 1/3 pour le propriétaire) |
| Salaire annuel moyen |
18 000€ |
25 148€ (15 750€ en France) |
| Nombre de touristes par an |
7,9 millions (3e ville d’Europe)
|
27 millions (1ère ville d’Europe) |
| Espaces verts |
103 km² |
21,99 km² |
| Ensoleillement par an |
1 918 heures |
1 797 heures |
| Universités, grandesécoles
|
23 universités |
8 universités14 grandes écoles |
| Nombre d’étudiants |
134 500 étudiants |
170 416 étudiants à Paris |
| Ecoles primaires etsecondaires |
829 |
814 |
| Pistes cyclables en km |
620 km |
371 km
(y compris couloirs de bus et
Bois de Boulogne et Vincennes) |
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| ADEN
Foncier, agence immobilière, spécialiste de
l’immobilier à BERLIN |
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